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  11月23日,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。《通知》就房地产融资、“保交楼”、受困房企风险处置等6个方面推出16条金融举措,促进房地产市场平稳健康发展。

  民生银行(600016)首席经济学家温彬指出,当前,房地产市场处在筑底和风险化解的关键时期,《通知》对各方主体遇到的问题进行了全面、有针对性的回应,尤其是存量融资展期、保交楼专项借款配套融资等增量措施的出台,对于缓解房企资金链压力、提振购房者信心、增强金融机构债务处置的灵活性具有积极作用,有助于促进“融资-开发-销售”步入良性循环,助力“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。

  合理确定个人住房贷款首付比例和利率水平

  在保持房地产融资平稳有序方面,《通知》提出,要稳定房地产开发贷款投放,坚持“两个毫不动摇”,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

  支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限,支持刚性和改善性住房需求;鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等,在城市政策下限基础上,合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平;支持金融机构优化新市民住房金融服务,合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准,多维度科学审慎评估新市民信用水平,提升借款和还款便利度。

  除此之外,《通知》还从稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定几方面做出具体要求。

  鼓励金融机构为“保交楼”提供配套融资支持

  《通知》指出,要积极做好“保交楼”金融服务。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求,依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款,封闭运行、专款专用,专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

  同时,《通知》提出鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后,鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团,按照市场化、法治化原则,为专项借款支持项目提供新增配套融资支持,推动化解未交楼个人住房贷款风险。

  对于商业银行按照本通知要求,自本通知印发之日起半年内,向专项借款支持项目发放的配套融资,在贷款期限内不下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。

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  积极配合做好受困房地产企业风险处置

  《通知》提出,要积极配合做好受困房地产企业风险处置。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

  鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司(以下统称资产管理公司)发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力,与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式,推动加快资产处置。

  鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作,提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

  另外,《通知》提出,要积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目,金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则,一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式,依法依规市场化化解受困房地产企业风险,支持项目完工交付。

  延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排

  《通知》还对依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度几方面做出了具体要求。

  对于保障住房金融消费者合法权益方面,《通知》强调,鼓励个人依法自主协商延期还本付息;切实保护延期贷款的个人征信权益。个人住房贷款已调整还款安排的,金融机构按新的还款安排报送信用记录;经人民法院判决、裁定认定应予调整的,金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送,已报送的予以调整。

  《通知》提到要阶段性调整部分金融管理政策。具体包括:延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构,人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定,基于实际情况并经客观评估,合理延长其过渡期。

  另外,阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策,加快推动房地产风险市场化出清。

  《通知》同时指出,要加大住房租赁金融支持力度。包括优化住房租赁信贷服务和拓宽住房租赁市场多元化融资渠道两方面内容。

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